ПЕРВЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЖУРНАЛ В РОССИИ

Журнал экспертное мнение BOREKS

Журнал "Экспертное мнение BOREKS" выпуск №1 май 2023г

Брайловская Наталия "Как построить поселок на продажу"

Строительные Эксперты
ВАЖНО: С самого начала должна работать команда:

Понимание концепции, для чего ищем участок, что хотим строить, какие
финансовые задачи – что хотим вложить, что хотим получить и когда.

Техническое сопровождение, (проверка технических характеристик участка)

Юридическое сопровождение (проверка назначения земли, владельцев, красных
линий, разрешений)

Маркетинговый анализ – понимание что есть вокруг, что пользуется спросом, в чем
есть необходимость, и наоборот, в чем переизбыток и не продается и почему.

Что и кому продавать будем и по какой цене – этот ответ должна сформулировать
команда еще до начала поиска участка.

Однако, возможен и другой порядок действий – участок уже есть и нужно
придумать оптимальное использование данного участка. В таком случае, так же
необходим профессиональный анализ команды.

По реализации привлекаются риелторы, но хорошо, когда риелторы вовлечены
заранее, либо кто имеет компетенции в недвижимости, кто знает рынок, как что
продается.
Подбор земельного участка:
Что необходимо проверить (собрать информацию и проанализировать):
1.1. Назначение земли.
1.2. Локация (удобство подъезда к участку, удаленность от основных трасс)
1.3. Отсутствие на участке охранных зон (напр. природо-охранная зона, водо-
охранная зона).
1.4. Геодезические данные, удобство рельефа для концепции застройки
1.5. Геологические данные
1.6. Затененность территории
1.7. Удобство освоения участка – нет затопленности, желателен спокойный рельеф,
отсутствие карстовых пород.
1.8. При выборе участка всегда преимуществом являются видовые характеристики.
Вокруг красиво, лес, зелень, вода (но не водоохранная зона).
1.9. Участок не граничит с промышленной зоной, зоной складирования отходов.
1.10.Заранее уже при выборе участка должна быть продумана концепция застройки и
участок подбирается с учетом этого – что хотим построить – просто несколько
домов в хорошем месте или поселок, на сколько домов? надо предусмотреть:
круговой проезд для пожарной автотехники, въездную зону (или например 2
зоны), детские площадки, зону отдыха, необходимую инфраструктуру для
обеспечения хороших продаж в поселке. Т.е. концепция поселка должна быть уже
сформулирована и участок подбирается уже под сформулированную задачу.
1.11.Проверить наличие и возможность подключения инженерных систем.
Правильное начало освоения участка:

Необходимо начать с создания архитектурной концепции застройки. На этом этапе
должен быть проведён анализ и учтено: проверить земельный участок юридически - на
возможность проектирования и узаконивания застройки данного типа, проверить
наличие и/или возможность присоединения (подведения) инженерных коммуникаций.
Значит уже должно быть понимание и предварительный подсчёт необходимых
мощностей, в первую очередь это касается электричества.
По воде и водоотведению производится отдельный анализ, и формулируется решение - решения на каждом участке могут быть различные. Например, если в Подмосковье легко можно сделать
индивидуальную скважину или общий узел водозабора из грунта, то в горах так не
решается, там необходимо иметь точку подпитки из городской сети и знать, что
подключение осуществить можно и запас мощности есть.
План действий при реализации инвестиционного проекта:
Участок выбран, куплен.

Далее:
3.1.Создание Архитектурной концепции:
3 варианта освоения участка - принципиально зонирования, застройки
Выбор командой варианта для проработки
Выбор технологии строительства и ценового уровня поселка
Сбор финансовой модели
Архитектурная концепция
Привлечений инвестиций
Выполнение проекта на стадии Проект

3.2. Согласование с заинтересованными инстанциями (администрация,
гос.службы) проекта развития территории.

3.3.Получение технических условий на подключение к инженерным
коммуникациям.

3.4.Выполнение проекта поселка на стадии Работая документация

3.5.Выполнение проекта домов

3.6.Подбор строительной компании/генподрядчика или техническое
сопровождение и строительные компании.

3.7.Освоение участка, подведение наружных коммуникаций

3.8.Начало строительства

3.9.Строительство

3.10.Выполнение проекта благоустройства

3.11.Сдача объекта в эксплуатацию.

3.12.Продажа домов/также продажа возможна по этапам
Боли/ямы при реализации инвестиционного проекта:

Инвестор/девелопер. Купил землю в Московской области и хочет посёлок.
Проблема 1 : Не знает с чего начать
Нужен комплексный подход. Работа команды, аналитика, расчеты, реализация – техническое сопровождение.
Цена ошибки – потеря времени на осознание пути реализации. Это в случае, если участок куплен не
проблемный. Если проблемный, то цена – оплата и время на приведение участка в соответствие с требованиями и нормативными и техническими.
Проблема 2: Не верно думает что можно легко переоформить назначение, , разрешения, статус земли
Цена ошибки – стоимость земли + налоги. Много знаю лиц, кто купил, например, землю сельхоз назначения, не вдумываясь и сейчас это проблема –и построить не могут, использовать с коммерческой выгодой и продать не получается. Бывают проблемы решаемые, но тогда это время и деньги. Год-два это в хорошем варианте.
Проблема 3: Не просчитали/не учли все необходимые траты и не предусмотрели денежный резерв на непредвиденные траты во время реализации проекта.
Здесь цена ошибки зависит от того, когда выяснился не правильный расчет стоимости реализации. Не плохой вариант, поняли только на этапе создания концепции и начала привлечения инвестиций – тогда
потеря только на работы по созданию концепции. Решение - можно концепцию менять, можно еще как
правило отказаться от участка, от привлечения инвестиций. Значительно хуже, когда понимание пришло уже на этапе реализации проекта, не этапе строительства, а то и уже при готовности ввести эксплуатацию.
Здесь организаторы инвестиционного проекта могут произвести продукт с нулевой выгодой или даже в минус.
Вывод – понимание (грамотное профессиональное видение всей ситуации) стоимости реализации
должно быть на самых первых стадиях.
Проблема 4: Построили дома без концепции и продажи плохо идут или продажи ниже по цене, чем возможно.
Упущенная выгода. Знаю таких собственников земли. Смогли купить участок в Московской области. Участок в не плохом месте, не далеко от МКАД, природа вокруг. И поставили дома как сами придумали.
Итог – поставили 3 добротных каменных (пеноблок + облицовочный кирпич) дома, стали продавать, не
продаются, даже по цене рыночной в этом районе. Причина – дома хаотично стоят среди старой застройки. Решение – необходимо строительство начинать с учетом продуманного генплана участка. Территория есть, около 1,5 Га. Была возможность спроектировать поселок – огороженная охраняемая территория, въездная зона, общественная/детская площадка. Дома в таком поселке значительно выше ценятся, чем хаотично поставленные дома. Будут исправлять, надо делать концепцию, красивое и удобное решение для жителей и продавать дом в поселке.
Проблема 5: Не продуманы инженерные коммуникации
Распространённая ошибка. Земля покупается и не думают, что нужны подключения. Потом хотят что то
реализовать на этой земле, а городских мощностей нет. Иногда тянут из далека, иногда вообще сделать ничего не возможно. Из меньших проблем в этой теме, поселок уже собрали, дороги проложили, а потом вспомнили про наружные коммуникации. И начинают разрывать уже сделанное благоустройство, дороги. Вывод – сначала должен быть выполнен проект, согласован со всеми заинтересованными службами, потом строить. Часто эта последовательность нарушается, возможно что то вперед делать, но при грамотном техническом сопровождении проекта.
Проблема 6: Непонимание технологий строительства
Цена ошибки – ошибка в сумме заложенного бюджета на строительство и соответственно в сумме прибыли.
Проблема 7: Про модульные дома. Сделаем поселок, будет плохо продаваться, перевезем в другое место.
Как производитель модульных домов, ДОМ-КОВЧЕГ, скажу – такая идея – иллюзия. Перевезти можно, но
рассчитывать на это не нужно – разбор и сборка это трудозатратно и финансово затратно.
Проблема 8: Не продумана заранее целевая аудитория и ее потребности
Слышала диалог девелоперов. Одни (начинающие) рассказывают другим, опытным, вот мы придумали поселок, вот дома Х-шт. (около 40 шт.). Я смотрю генплан – дома поставили рядами, общественных зон нет, просто вдоль дороги, участки расположены подряд. Это заведомо не удобно для жителей, уровень поселка падает, а так же по нормам проезды должны иметь возможность как разъехаться 2-м встречным машинам, и возможность проезда и разворот пожарной машины. Кстати, старшие девелоперы младшим
на это не указали. Школа запроектирована, решили что это здорово, а то, что поселок на 40
домов не сможет обеспечить загрузку этой школы, не подумали. Приезд в школу в поселок жителей с соседних территорий будет очень не удобен жителям данной территории. И даже парковка не предусмотрена. А магазин? А охрана? Нету. В общем грамотный генплан участка – это начало успешного проекта.
Проблема 9: Не продумана ценовая категория поселка. Не верно определена Цена дома.
Это также про понимание целевой аудитории. Для кого делаем, что им нужно. Цена ошибки – плохие продажи. Продают лишь бы продать. Выгода после реализации в разы ниже, чем при грамотном планировании концепции.
Необходимо грамотно предусмотреть для кого строим, что здесь будет необходимо для соответствующего уровня целевой аудитории, по какой цене эти люди хотят купить дом. И по такой цене и продавать (средний чек) и соответственно обеспечить нужное качество как в целом поселка проезды, общая территория, благоустройство, инфраструктура, охраняемый/ не охраняемый и т.д., так и каждого дома.
Данные решения закладываются на стадии Концепция (выполняется Архитектурная концепция) и прорабатываются на стадии Проект.
Проблема 10: Не грамотно/не удобно спланированы подъезды
Архитектор, изучая генплан участка и всей территории, должен оценить и спланировать оптимальное место въезда в поселок. Бывает целесообразно немного переделать (как на бумаге, так и по факту) участок и въезд можно будет организовать намного более удобным для жителей.
Согласование изменений необходимо учитывать.
Проблема 11: Нет понимания как грамотно использовать рельеф местности
Бывают участки со сложным рельефом. Часто такой участок или забраковывают или не грамотно используют. Участки с рельефом интересны, их можно не обычно использовать при грамотном подходе. При планировании участка должны быть учтены зоны на разных уровнях, как сделать проезды к ним, должна быть выполнена геология. Такие участки могут иметь хорошие видовые характеристики и при правильном использовании дать хороший результат.
О себе:
Брайловская Наталия Николаевна.
Опыт работы с 2003г.
Архитектор, член союза Московских архитекторов,
лауреат и номинант международных конкурсов.
Опыт работы с 2003г.
Проектирование, генпроектирование, получение разрешения на строительство, согласования с гос.
органами, прохождение экспертиз, надзор за строительством, работа с инвестиционно-строительными
компаниями. Работа с инвестором. Техническое сопровождение проекта от эскиза до реализации,

ООО «АрхПроект-3» https :// archproject 3 . ru / (допуски СРО на уникальные
(технически сложные) виды ответственности). Генеральный директор, Главный
архитектор компании. Выполнено около 40 проектов различной сложности
(Генпроектирование). Компания в настоящее время закрыта.

ООО «ДОМ-КОВЧЕГ» https :/ / dom - kovcheg . ru / . Генеральный директор,
Главный архитектор проекта, (Товарный знак ДОМ-КОВЧГ). Проектирование и
производство модульных домов. Построено 32 дома, в т.ч. в составе гостевых
комплексов.


Телеграм

@ NataltyaArch

Эл.почта: nat - studio @ mail . ru